Grundbuch
Das Grundbuch ist ein amtliches öffentliches Verzeichnis von Grundstücken, in dem die Eigentumsverhältnisse sowie etwaige mit dem Grundstück verbundene Rechte und auf ihm liegende Lasten erfasst werden.
Die Aufzeichnung von Rechten an Grundstücken hat eine lange Tradition. Aus der Antike sind Steuerkataster geläufig. Im Mittelalter wurden Grundstückserwerbungen oder Übereignungen einer Grundherrschaft in so genannten Traditionscodices, Besitzungen in Urbaren aufgezeichnet. Ein berühmtes Urbar ist das 1086 geschaffene Domesday Book, das zu den ältesten heute überlieferten Verzeichnissen dieser Art gehört, in dem Wilhelm der Eroberer allen Grundbesitz seines Königreichs zusammenstellen ließ.
Neben den Urbaren als Verzeichnisse der Grundstücke einer Grundherrschaft, kann man insbesondere die im Hochmittelalter in den Städten entstandenen Stadtbücher als einen Vorläufer des heutigen Grundbuchs betrachten.[1] Diese Amtsbücher enthalten unterschiedlichste Rechtsakte (von städtischen Privilegien über städtische Satzungen bis zu Rechtsgeschäften zwischen Bürgern).
Die Rezeption des römischen Rechts hemmte die Entwicklung und Verbreitung von Eintragungen von Immobiliareigentum, da überall dort, wo das lokale Recht keine eindeutigen Regelungen enthielt, fortan das gemeine Recht galt, das zur Formlosigkeit der Grundstücksübereignung neigte[2]. Allerdings konnte insbesondere in einigen Städten, in denen das Stadtrecht bereits ausdifferenziert war, das römische Recht nicht Fuß fassen, so dass dort der deutschrechtliche Grundsatz der Auflassung mit nachfolgendem Bucheintrag – teilweise in Gestalt von Mischformen – erhalten blieb[3].
Spätestens seit den mit dem Dreißigjährigen Krieg verstärkten Unklarheiten in den Eigentumsverhältnissen über Grund und Boden wuchs das Bedürfnis nach Aufzeichnungen über das Eigentum von Grund und Boden. Der frühmoderne Staat befriedigte dieses Bedürfnis mit einem systematischen Amtsbuchwesen, die neben Grundstücksgeschäften (Verkäufen, Hypotheken) auch erbrechtliche Verfügungen sicherten (Inventarbücher, Testamtsbücher)[4].
In verschiedenen Teilen Deutschlands tauchten als Teil der Bücher der freiwilligen Gerichtsbarkeit Hypotheken- oder Pfandbücher auf, in die jedoch meist lediglich die Belastung mit Grundschulden einzutragen war. Nicht immer war dabei die Eintragung auch notwendig, um das Recht zu begründen. Auch für Eigentumsübertragungen war noch nicht immer eine Eintragung erforderlich. Nur zum Teil wurde hier bereits nach dem Realfoliensystem gearbeitet (pro Grundstück also ein Grundbuchblatt), häufig wurde jedoch z. B. auch ein Blatt pro Eigentümer (sog. Personalfolium) angelegt oder nach anderen Systemen geordnet.
In Preußen war dabei der Erlass der Allgemeinen Hypotheken-Ordnung für die gesamten Königlichen Staaten in der Fassung von 1783 ein wichtiger Meilenstein in der Geschichte des Grundbuchs: Hier wurde bereits eine Eintragung nach dem Realfoliensystem festgelegt, es wurden Eigentumsverhältnisse, Grundschulden und die meisten dinglichen Belastungen niedergelegt, für die eine Eintragung zur Begründung bereits erforderlich war.
Auch in Bayern und Württemberg gab es in dieser Zeit ähnliche Entwicklungen. 1872 wurde die preußische Grundbuchordnung erlassen, die das Eintragungssystem schon weitgehend gemäß dem heutigen Grundbuch regelte.
Im März 1897 trat im Deutschen Reich die erste gesamtdeutsche Grundbuchordnung in Kraft, die mit Änderungen noch heute gültig ist. Sie überließ jedoch noch viele Fragen der Regelung der einzelnen Länder. Erst 1935 erhielt die Grundbuchordnung eine einheitliche und der heutigen Fassung im wesentlichen entsprechende Gestalt. Dabei wurde vor allem das preußische System, das dort seit 1872 galt, für Gesamtdeutschland übernommen.
Mit der Anlegung des Grundbuchs wurde in Österreich unter Maria Theresia im Jahr 1770 begonnen; die Vermessungs- und Eintragungsarbeiten waren im ersten Viertel des 19. Jahrhunderts beendet. Seitdem haben sich Grenzen der Katastralgemeinden kaum verändert (diese orientieren sich an den Grenzen der Grundherrschaften). Rechtsquellen sind hauptsächlich die Bestimmungen des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) sowie das Allgemeine Grundbuchsgesetz (GBG) von 1955, daneben gibt es das Grundbuchumstellungsgesetz (GUG), das die Umstellung des bis 1980 händisch geführten Grundbuchs auf EDV regelt (die Umstellung war 1992 abgeschlossen), das Liegenschaftsteilungsgesetz (LiegTG), das allgemeine Grundbuchsanlegungsgesetz (AllGAG) u.a.
In Österreich wird das Grundbuch von den Bezirksgerichten verwaltet. In der Regel sind Rechtspfleger für die Führung des Grundbuchs beziehungsweise für die Durchführung der dazu erforderlichen gerichtlichen Beschlüsse (Einverleibungen) zuständig.
Für jede Katastralgemeinde gibt es ein Hauptbuch genanntes öffentliches Verzeichnis, in dem für alle Liegenschaften (Grundbuchseinlagen, ugs. „Einlagezahlen“ = EZ) enthalten ist:
Nicht mehr aktuelle Eintragungen befinden sich im Verzeichnis der gelöschten Eintragungen.
Die
Urkunden, welche die
Grundlage für die Eintragungen bildeten, werden in der Urkundensammlung
aufbewahrt. Die Urkundensammlung wurde schrittweise seit 2005 auf das
elektronische Urkundenarchiv umgestellt.[5]
Mittlerweile sind alle Urkunden im elektronischen Archiv gespeichert und können
online abgefragt werden. Zu große Urkunden (zB Skizzen, Pläne, usw) werden
oftmals nicht eingescannt und wird stattdessen ein Verweisungsblatt online
abgelegt, deren Abrufung keine Kosten verursacht. Um diese Urkunden einzusehen
muss weiterhin das zuständige Bezirksgericht aufgesucht werden.
Seit einiger Zeit können die Urkunden wahlweise mit oder ohne Amtssignatur
abgerufen werden. Signaturfähig sind jedoch nur Dateien im pdf-Format bis zu
einer Dateigröße von höchstens 1 MB.
Außerdem gibt es noch das Eisenbahnbuch als Sondergrundbuch.
Folgende ehemalige Sondergrundbücher wurden inzwischen aufgelassen:
Alle Grundstücke in Österreich (mit Ausnahme des öffentlichen Gutes – siehe unten) sind somit inzwischen entweder im Grundbuch oder im Eisenbahnbuch eingetragen. In einigen Bundesländern (z. B. Steiermark) wurde das öffentliche Gut nicht eingebüchert und ist somit nicht im Grundbuch zu finden. Es werden jedoch diese Grundstücke in so genannten Hilfsverzeichnissen geführt. Diese wurden auch in die ADV eingegeben (EZ 50000 etc.). Da das Eisenbahnbuch und auch die Hilfsverzeichnisse mit der Grundstücksdatenbank (= Grundbuch und Kataster in einer gemeinsamen Datenbank) verknüpft sind, können alle Grundstücke und deren Eigentümer über die EDV-Grundstücksdatenbank ermittelt werden.
Eine Abschrift oder ein Ausdruck, der eine bestimmte Liegenschaft betrifft, wird als Grundbuchsauszug bezeichnet. Das Grundbuch ist öffentlich, das heißt, dass jedermann in das Grundbuch Einsicht nehmen und sich Auszüge auch von fremden Grundstücken erstellen lassen kann. Der Nachweis eines besonderen (rechtlichen) Interesses (wie in Deutschland) ist nicht notwendig.
Jedermann darf darauf vertrauen, dass die Eintragungen im Grundbuch richtig sind (materielles Publizitätsprinzip).
Bücherliche Rechte können (mit geringen Ausnahmen) nur erworben, übertragen, beschränkt oder aufgehoben werden, wenn dies im Grundbuch eingetragen wird (Eintragungsgrundsatz, Intabulationsprinzip).